Налоговые изменения 2026 года: как новые правила перестроят рынок коммерческой недвижимости

С 1 января 2026 года вступают в силу масштабные поправки в Налоговый кодекс, которые напрямую затронут всех участников рынка коммерческой недвижимости. Два ключевых изменения — повышение ставки НДС с 20% до 22% и ужесточение условий применения упрощённой системы налогообложения (УСН) — станут новыми правилами игры для арендодателей, арендаторов, покупателей и продавцов. Кроме того, корректируется подход к расчёту налога на имущество для крупных комплексов.

В этой статье мы подробно разберём, что именно изменится, кого это затронет в первую очередь и какие стратегии помогут адаптироваться к новым условиям.

1. Повышение НДС до 22% и сужение «упрощёнки»

Как было: Основная ставка НДС с 2019 года составляла 20%. Многие малые и средние компании, включая управляющие недвижимостью и оказывающие сопутствующие услуги, работали на УСН и не являлись плательщиками НДС, если их годовой доход не превышал 60 млн рублей.

Как станет: С 2026 года основная ставка НДС повышается до 22% (льготные ставки 10% и 0% сохраняются). Одновременно резко снижается порог для применения УСН без НДС: в 2026 году он составит 20 млн рублей годового дохода, а к 2027 году опустится до 10 млн рублей. Это значит, что тысячи ранее «упрощённых» компаний станут плательщиками НДС по ставке 5% или 22%, в зависимости от вида деятельности.

Последствия для участников рынка

• Для собственников (арендодателей) и продавцов:

  • Плюсы: Арендодатели на общей системе налогообложения (ОСН) смогут принимать к вычету «входной» НДС от подрядчиков, чьи услуги также подорожают. Для тех, чьи договоры аренды содержат чёткую формулировку «арендная плата составляет X рублей, НДС Y% — Z рублей», переход на новую ставку технически прост: они выставляют счёт с НДС 22%.

  • Минусы: Арендодатели, вынужденно перешедшие на НДС с УСН, столкнутся с возросшей административной нагрузкой и необходимостью вести раздельный учёт. Если в договоре аренды указана цена «включая НДС», собственник, скорее всего, не сможет автоматически увеличить плату. В этом случае вся финансовая нагрузка от роста налога ляжет на него, что может привести к переговорам или судебным спорам с арендатором. Рост затрат на эксплуатацию, ремонт и услуги подрядчиков также съест часть операционного дохода.

• Для арендаторов и покупателей:

  • Плюсы: Явных плюсов нет. В лучшем случае удастся сохранить текущие расходы, если договор сформулирован как «цена включает НДС» и арендодатель не сможет доказать необходимость повышения.

  • Минусы: Большинство арендаторов почувствуют рост затрат. Если НДС в договоре выделен отдельной строкой, их расходы вырастут пропорционально. Покупатели коммерческой недвижимости также увидят рост цен, так как повышение НДС увеличит себестоимость строительства и всех сопутствующих услуг на 2–4%.

2. Налог на имущество: новый подход к единым недвижимым комплексам (ЕНК)

Как было: Налог на имущество организаций по кадастровой стоимости уплачивался только в отношении отдельных административно-деловых и торговых центров, включённых в специальные региональные перечни. Если в состав единого недвижимого комплекса (например, завода с офисным корпусом) входило здание торгового назначения, весь комплекс часто облагался налогом по более низкой балансовой (остаточной) стоимости.

Как станет: С 2026 года, если хотя бы одно здание в составе ЕНК используется для торговых или административно-деловых целей, на весь комплекс может быть распространён порядок налогообложения исходя из кадастровой стоимости. Это решение остаётся за региональными властями, которые будут формировать соответствующие перечни.

Последствия для участников рынка

• Для собственников крупных комплексов:

  • Минусы: Это изменение грозит существенным увеличением налоговой нагрузки для владельцев смешанных объектов (например, производственно-складских комплексов с офисными блоками). Налоговая база вырастет, так как кадастровая стоимость, как правило, значительно выше балансовой. Также вероятны споры с фискальными органами о методике расчёта кадастровой стоимости для таких сложных объектов.

  • Плюсы: Отсутствуют. Это мера, направленная на увеличение доходов бюджета и унификацию налогообложения.

• Для покупателей/инвесторов:

  • Минусы: Стоимость владения объектами, попадающими под новое правило, возрастёт, что может снизить их инвестиционную привлекательность и потенциальную доходность. При due diligence (проверке объекта) теперь необходимо уделять особое внимание налоговым рискам, связанным с возможным включением ЕНК в региональные перечни.

  • Плюсы: В долгосрочной перспективе это может сделать рынок более прозрачным, унифицировав подходы к оценке.

Практические рекомендации для адаптации

В свете грядущих изменений участникам рынка стоит предпринять следующие шаги:

1. Анализ договоров: Арендаторам и арендодателям нужно срочно провести аудит действующих договоров аренды. Ключевой вопрос — как в них прописаны условия об НДС. Это определит, кто понесёт финансовые потери в 2026 году.

2. Налоговое планирование: Компаниям на УСН, чей доход приближается к новому лимиту, необходимо заранее просчитать последствия перехода на НДС, возможно, с помощью налогового консультанта. Стоит рассмотреть легальные варианты оптимизации структуры бизнеса.

3. Переоценка активов: Собственникам крупных комплексов, особенно смешанного использования, следует заранее оценить риски попадания в региональный перечень и роста налога на имущество. Возможно, имеет смысл инициировать пересмотр кадастровой стоимости.

4. Учёт в новых проектах: Девелоперам и покупателям новой недвижимости при формировании бюджета и бизнес-планов нужно закладывать возросшие расходы на строительство, эксплуатацию и налоги.

Заключение

Налоговые изменения 2026 года — не просто точечные корректировки, а системный сдвиг, повышающий фискальную нагрузку на весь рынок коммерческой недвижимости. Основное бремя ляжет на арендаторов через рост ставок и на собственников через увеличение налогов и операционных расходов.

В этих условиях ключевым навыком становится умение договариваться и гибко менять условия сотрудничества. Те, кто заранее проанализирует риски, пересмотрит договорную базу и адаптирует свою финансовую модель, смогут не только минимизировать потери, но и найти новые возможности в изменяющейся среде. В конечном итоге, реформы могут способствовать дальнейшей консолидации рынка и уходу наименее эффективных игроков.

Важное уточнение!!!: данная статья подготовлена на основе информации о предполагаемых изменениях. Для принятия окончательных решений и детального расчёта налоговых последствий рекомендуется обращаться к официальным источникам и консультироваться с профессиональными юристами и бухгалтерами.